AUSBANC COINCIDE EN EL DIAGNOSTICO INICIAL  DEL GOBIERNO,  QUE FUE QUIEN REDACTO EL ACTUAL REGLAMENTO DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS, QUE DATA DE 2005

David Vegara secretario de Estado de Economía ha manifestado que "una cosa es invertir en activos con cotizaciones diarias y otra hacerlo en inversiones inmobiliarias"

LA FALTA DE LIQUIDEZ  ES LA CARACTERISTICA CENTRAL DE LOS FONDOSINMOBILIARIOS DESDE SU REGLAMENTO DE 4 DE NOVIEMBRE DE 2005, EL CUAL FIJA COMO NIVEL MINIMO DE LIQUIDEZ TAN SOLO UN REEMBOLSO Y UNA VEZ AL AÑO. No se sostiene que haya quien afirma que las cantidades invertidas en ese producto estén destinadas a cubrir gastos corrientes, salvo casos excepcionales. Precisamente por esa iliquidez central del producto SE EXPLICA que, a pesar de ofrecer rentabilidades superiores,  el patrimonio invertido en fondos inmobiliarios en España alcanzara tan sólo un máximo de  9.000 millones de euros por 400.000 millones que suman los depósitos bancarios o los 175.000 millones de euros de los fondos de inversión mobiliaria.

En efecto, los fondos inmobiliarios son instituciones de inversión colectiva que actualmente están regulados por la Ley35/2003 de 4 de noviembre y por el Real Decreto 1309/2005 de 4 de noviembre que desarrolla su Reglamento. Santander Banif Inmobiliario F.I.I. tiene el número 3 en el Registro de la CNMV y fue constituído en 1995, habiendo acumulado, según se ha hecho público, una revalorización del 137 por cien, equivalente a un tipo de interés anualizado compuesto del orden del 7 por cien. De acuerdo con el Real Decreto 1309/2005 la liquidez de los fondos inmobiliarios está excepcionalmente limitada a un mínimo de tan sólo una vez al año, por lo que pese a su denominación como “fondos” no gozan en absoluto de las condiciones de liquidez inmediata de los fondos de inversión en valores mobiliarios y todo ello atendiendo a las características ilíquidas esenciales de los activos inmobiliarios en los que invierten.

LA LIQUIDEZ DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS ES MUY LIMITADA, EL MINIMO LEGAL ES DE TAN SOLO UNA VEZ AÑO, COMPLETAMENTE DISTINTO DEL SUPUESTO DE LIQUIDEZ INMEDIATA DE LOS FONDOS DE INVERSION EN VALORES MOBILIARIOS. EN OTRAS PALABRAS, SE PUEDE DECIR QUE REGLAMENTARIAMENTE LOS FONDOS INMOBILIARIOS TIENEN “SUSPENDIDOS” HABITUALMENTE LOS REEMBOLSOS EXCEPTO UNA VEZ AL AÑO

A lo largo de 2008, los nueve fondos inmobiliarios existentes en España habían captado un patrimonio máximo de 9.000 millones de euros, un 40 % de los cuales estaban invertidos en el fondo SANTANDER BANIF INMOBILIARIO, debido a su posición de liderazgo en el mercado y a su dilatada trayectoria y rentabilidad acumulada a largo plazo. Como se ha señalado, en comparación con el patrimonio gestionado por los fondos de inversión en valores mobiliarios, los fondos inmobiliarios debido a su falta de liquidez, representaban apenas el 5 por cien y con respecto a los depósitos bancarios, un 2,25 por cien.

Según el comunicado oficial de la gestora a la CNMV, a 13 de febrero de 2009, los partícipes del fondo SANTANDER BANIF INMOBILIARIO habían solicitado reembolsos por un importe equivalente al 80 por cien del patrimonio total del fondo, los cuales tienen de plazo hasta el próximo 27 de febrero para solicitar, caso de que así lo deseen, el reembolso total o parcial de sus participaciones.

EL 70 % DEL ACTIVO TOTAL DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS TIENE QUE ESTAR CONSTANTEMENTE INVERTIDO EN INMUEBLES URBANOS EN REGIMEN DE ALQUILER

El Reglamento de Instituciones de Inversión Colectiva obliga a los fondos inmobiliarios a invertir en inmuebles urbano en régimen de arrendamiento, por lo que su estrategia de inversión no consiste en la compra-venta especulativa de inmuebles sino en una explotación ordenada a largo plazo mediante la rentabilización del patrimonio el cual DEBE OBLIGATORIAMENTE ESTAR INVERTIDO EN IMUEBLES en al menos el 70 por cien del total.

SANTANDER HA OFRECIDO A TODOS LOS PARTICIPES QUE LO DESEEN, LA POSIBILIDAD DE SOLICITAR EL REEMBOLSO TOTAL O PARCIAL DE SUS PARTICIPACIONES HASTA EL 27 DE FEBRERO

Debido a las características de gestión de los fondos inmobiliario y al volumen de peticiones de sus clientes, la gestora de SANTANDER BANIF INMOBILIARIO ha solicitado a la CNMV un período prudencial extraordinario de hasta un máximo de 2 años para atender las peticiones de reembolso de sus clientes al objeto de proteger el valor de los activos arrendados, que podrían verse perjudicados por una venta precipitada, para evitar lo cual la gestora ha estimado un plazo máximo de dos años para regularizar su actividad, contemplada en el artículo 63.3 letra d del citado Real Decreto 1309/2005 de Instituciones de Inversión Colectiva.

EL VALOR DE LAS PARTICIPACIONES DEL SANTANDER BANIF INMOBILIARIO SE HA MULTIPLICADO POR 2,37 VECES DESDE 1995, OFRECIENDO A SUS PARTICIPES UNA RENTABILIDAD ANUALIZADA A INTERES COMPUESTO DEL 7 POR CIEN

Ausbanc considera que  la excepcional medida adoptada por la gestora de SANTANDER BANIF INMOBILIARIO y aprobada por la CNMV, atendiendo a las circunstancias del caso, constituye una opción que si bien puede suponer algún perjuicio concreto a personas que pudieran tener una situación especial de necesidad, los cuales habrá que estudiar sin lugar a dudas,  en general resulta congruente con la naturaleza financiera y legal de una INVERSIÓN POCO LIQUIDA A LARGO PLAZO de este instrumento de ahorro, sin perjuicio de que pudieran existir otras soluciones para dar esa liquidez mínima de una vez al año a los partícipes del fondo con necesidades sobrevenidas de especial gravedad.

En este sentido, AUSBANC desea hacer públicas las siguientes consideraciones:

1.- Los fondos inmobiliarios a pesar de su denominación comercial y legal como “fondos” no gozan en absoluto de las condiciones de liquidez inmediata de los fondos de inversión mobiliaria, siendo el mínimo legal de tan sólo una vez al año. Debido a esta circunstancia el patrimonio invertido en fondos inmobiliarios representaba únicamente del 5 % con respecto al volumen gestionado por los fondos de inversión mobiliaria y apenas el 2,25 % en comparación con los depósitos totales del sistema bancario español. Se trata pues de un producto diseñado con una acusada restricción en cuanto a la movilidad de los fondos, como su propio nombre distintivo de “inmobiliario” indica.

2.- Todos los partícipes de SANTANDER BANIF INMOBILIARIO que así lo deseen tienen de plazo hasta el próximo 27 de febrero para dar la orden de reembolso total o parcial de sus particiones, la cual podrá ser atendida hasta un plazo máximo de dos años o en caso contrario mediante el proceso de liquidación definitiva del fondo.

3. Los partícipes del SANTANDER BANIF INMOBILIARIO han obtenido a lo largo de un dilatado período de tiempo unos resultados que se pueden calificar como satisfactorios por su inversión financiera, cifrados en un 7 por cien anual compuesto desde 1995 y por tanto han podido evitar en todo momento las brutales oscilaciones del mercado bursátil que han perjudicado tan duramente a todos los demás partícipes en instrumentos de inversión colectiva, por lo cual, salvo en casos particulares determinados, la medida extraordinaria adoptada y atendiendo a las condiciones de baja liquidez que están establecidas para los fondos inmobiliarios, aunque ingrata, no puede considerarse lesiva, sino ante todo prudente.

4.- Sin perjuicio de todo ello, Ausbanc desea hacer llegar a la entidad financiera afectada y al supervisor la petición de que si las circunstancias lo permiten avancen en cuanto sea posible en la adopción de cualesquiera medidas que facilitara el cumplimiento del objetivo de liquidez mínima anual.

5.- Ausbanc, que nunca se ha dedicado a dar consejos de inversión a los ahorradores, quiere hacer una reflexión pública en este terreno:  cualquier estrategia de inversión del ahorro debe basarse, siempre que sea posible para el usuario, en la elección más adecuada del momento y que en mercados claramente a la baja las decisiones precipitadas que no se hubieran tomado a su tiempo, suelen luego encaminarse hacia la amplificación de las pérdidas.

6.- Ausbanc no comparte la visión de que la solución de las situaciones difíciles sea empeorarlas todavía más, por lo que desea asimismo hacer un llamamiento a la transparencia y a la responsabilidad de todo el sector financiero. Sin embargo en cuanto a la compra extraordinaria y en efectivo de participaciones de su fondo inmobiliario realizada por parte de BBVA, consideramos que en las actuales circunstancias de imperiosa necesidad de crédito en toda la economía española, es una acción bastante discutible y un contrasentido detraer 1.600 millones de euros de la tesorería disponible en la red comercial para dar, supuestamente, liquidez a inversores que precisamente adquirieron participaciones de un producto marcado por la característica central de la iliquidez. Las entidades bancarias deben ejercer la responsabilidad en todos los órdenes de su actividad y no sólo para esconderse de la demagogia mediática y no es justicia dar a unos inversores en productos sofisticados la liquidez que de entrada no tenía mientras a otros, los clientes de la red, se les niega el crédito incluso para actividades productivas esenciales.  Además,  esa actuación de soporte realizada con un grupo determinado de clientes de un producto inmobiliario, podría considerarse desde otro punto de vista, un agravio comparativo que se hace con otros los miles y miles de inversores clientes del BBVA en fondos de inversión mobiliaria y en planes de pensiones que están teniendo pérdidas en sus posiciones y a los que el banco no ha ofrecido ningún rescate ni apoyo.