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Panamá city  
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Imágen publicitaria e imágen real

Erase una vez ...

una gran mentira inmobiliaria mundial

     
Vista de edificios turísticos en la bahía de Panamá, con una idílica playa inexistente
Estado real de las "playas idílicas" publicitadas
de la Bahía de Panamá.
Publicidad de promoción hotelera en la bahía de Panamá con entornos ficticios.
Panamá ha contado con un relieve internacional y un reconocimiento mundial por dos motivos. El primero, el canal, que ya visionó Carlos V y que los franceses no pudieron construir a semejanza del de Suez por la mortandad que produjo las picaduras de los mosquitos y el sobrecoste de soportar, durante las obras, hasta un terremoto. Fueron los norteamericanos quienes se pusieron manos a la obra y sacaron adelante tan importante logro para el comercio mundial. Todo el que pasa por el Canal tiene que pagar. El que menos pagó fue un nadador, que acompañado de cerca por una barca con un tirador, le vigilaba por si se le comía un caimán.
 
Vista de la contaminada Bahía de Panamá
 
 
Vertedero a las "playas" de lujo publicitadas
 
 

El segundo brillo que ilumina su imagen en el mundo, es su secretismo bancario y su fiscalidad. No se pagan impuestos por dinero producido en otras tierras. Es, por tanto, lugar de reunión de los beneficios o utilidades generados en la región- todo el continente- que luego se aplica a redistribuir juiciosamente en las compañías del área con pérdidas o, simplemente se ocultan al fisco del país de origen de la empresa matriz. El método es sencillo, se crea una compañía anónima con títulos al portador y se designa como administrador a un abogado de la plaza que gestione administrativamente la sociedad por un pago mensual acordado –en dólares que es moneda nacional, junto con la calderilla en balboas de uso doméstico y sólo en monedas- pudiendo el propietario disponer del dinero por transferencia, en metálico o por una vulgar tarjeta de débito o crédito. Esto para los pequeños defraudadores, para los grandes el sistema es algo más complejo, pero no mucho más. La plaza mantiene garantía de secreto y, unos cuidan de otros, para que no se acabe el negocio. No obstante, no hace mucho, un abogado –a ellos les gusta recordar que era de EEUU, aunque tenía nacionalidad panameña- hizo varias sociedades al viejo estilo pero le recomendó a sus clientes que los títulos acreditativos de las acciones al portador se quedasen en Panamá, en su caja fuerte, por si eran investigados o intervenidos, por seguridad. El abogado gastó el dinero de las sociedades de sus clientes y cuando le pidieron cuentas, en calidad de propietarios, él les dijo que no le constaba que fueran dueños de nada pues no tenían las acciones en su poder. Fue un gran escándalo, de esos que acaban con el prestigio de una plaza de estas características. Aún está en la cárcel.

Panamá cuenta, por todo ello, con buenos abogados, con el dólar como moneda y con una tupida red de bancos y capacidad para recibir y transferir capitales a gran velocidad. Es, además, un país barato. Hay dos Panamás, la financiera y jurídica y la otra, la del “pana”, la encantadora, servicial y muy atenta panamá de las personas, que con una amabilidad sin límites te hacen sentirte en casa. Los ciudadanos que, también, sufren los abusos de algunas grandes compañías como la participada por el Estado, Cable and Wireless. Esta, Cable and Wireless, ha reinventado el sistema de pesos y medidas.

No es que redondee al alza el espacio temporal usado por el usuario de un teléfono –fijo o celular-, es que 40 segundos son, para ellos, un minuto. Es decir, 40 segundos se factura como un minuto, pero 80 como 2. La actuación de una asociación de consumidores con el coraje, valentía y honestidad -digna de ser cantada en verso por el príncipe de las letras españolas Rubén Darío-, como es la Unión Nacional de Consumidores y Usuarios de la República de Panamá –UNCUREPA- que lidera el incorruptible Pedro Acosta, unido a la pericia y dedicación del Licenciado Giovani A.  Fletcher Hern, abogado digno de ser homenajeado, han triunfado en los tribunales y han dejado Panamá al abrigo de la esperanza para futuros éxitos de la sociedad civil, en beneficio de todos. Con dificultades inimaginables, digno de una novela, van consiguiendo éxitos en los tribunales que más pronto que tarde ejecutarán, para bien de todos los panameños.

Con este panorama, un aturdido sector promotor inmobiliario que ha actuado con éxito en España (Marbella, y la costa principalmente), Miami (especialmente en Miami Dade) y Dubai, ha transplantado su publicidad, márketing y red de ventas mundial a un nuevo espacio, Panamá. Altas torres, condominios, copiadas de las ya realizadas en Miami y Dubai, principalmente, son expuestas en páginas couché de publicidad en las mejores revistas internacionales.

Se venden propiedades con el mismo aspecto, en su publicidad, que las de Marbella, Miami o Dubai a un precio muy inferior, muchísimo menos de la mitad con un fondo de paisaje idílico en Panamá City. Muchos proyectos se ofrecen por internet y en ferias mundiales inmobiliarias y de turismo, aunque no terminan de llenarse la primera lista y se demoran meses e, incluso, años.

Se ofrece entrar en la primera lista que normalmente, antes, mucho antes de que se construya se puede revender a un tercero, y luego a un cuarto y, hasta un quinto con amplias ganancias. Es repetir lo que se hizo en Marbella por muchos ingleses, irlandeses o alemanes, para que los españoles lo entiendan. Ni se ve el edificio, el condominio, ni se conoce Panamá..., pero muchos compran para adquirir y vivir en ellos, para siempre o temporalmente y, en todo caso, esa es la finalidad de un bien raíz, bien inmueble...
 
El problema en sí es ocasionado por las descargas directas de las casas y de las industrias que, sin ningún tipo de medidas, vierten las aguas contaminadas y éstas van a dar a un solo lugar: la bahía de Panamá.
 

Pero identifiquemos claramente el engaño inmobiliario monumental. ¿Alguien compraría, aunque sea barato comparativamente, un apartamento o condominio en un inodoro? ¿En un inmenso, maloliente e insalubre water?. Pues eso es la Bahía de Panamá City. Nadie se baña en ninguna playa de Panamá City. Para hacerlo, en el mejor de los casos, hay que pasar MAS DE UNA HORA Y 20 MINUTOS conduciendo un automóvil. La bahía está infectada, huele y su visión es tenebrosa. La publicidad es rotundamente falsa. No es que la omitan, es que hacen gala de la bondad de sus aguas y mares. Panamá City huele mal. No hay posibilidad de acercarse a sus aguas y, de momento, no hay solución. Algunos hablan de 10 años, 20 o, incluso 30. Hace falta un plan serio, fondos económicos reales, depositados, verificables y la seguridad de que se aplicarán correctamente. Eso precisa la intervención de las asociaciones de consumidores. El Gobierno y los promotores inmobiliarios no son garantía, en absoluto, de que las cosas vayan a cambiar. Son condición necesaria, leyes y dinero, pero no suficiente. La estafa es monumental, de libro de records y Panamá, los panameños no se merecen esto. Pero los inversores y consumidores del mundo, engañados en muy diversos países, tampoco.

 

 

El Gobierno debe trabajar dentro y fuera del país para reestablecer la confianza. Los bancos que están financiando esos proyectos deben revisar sus estándares de calidad en el otorgamiento de préstamos. Los crecimientos de facturación estimados  por la empresas auxiliares deben reconsiderarse. Me refiero, entre otras, a Unión Fenosa.

Panamá está engañando a la Comunidad mundial de inversores y consumidores. Hay que reestablecer la confianza con hechos, no sólo declaraciones.

Los problemas son claros y evidentes. Las soluciones posibles. Un potente sistema de alcantarillado y de depuración de aguas residuales, una campaña de limpieza y descontaminación de la bahía, una comisión de control y seguimiento del proceso (con intervención protagónica de las asociaciones de consumidores), un programa de recuperación y rehabilitación del patrimonio histórico de la zona antigua, para acreditar el valor monumental, artístico y cultural y, en el sector privado una fuerte inversión en remodelación y mejora de los establecimientos de ocio, restauración y recreo de la zona de la calle Uruguay, entre otros. Hay solución. Hoy, claramente, es una inmensa estafa.

 
Claro ejemplo de publicidad engañosa: En los folletos informativos aparece la Avda Balboa, que fluye junto a la Bahía de Panamá, sobre playas limpias y aguas cristalinas. En la foto de la derecha mostramos la imágen real.
 
Qué dice la legislación española ?

1.- NORMATIVA CIVIL.

Junto al régimen jurídico general de la publicidad que representa Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad (LGP), existen normas específicas que, haciendo una interpretación conjunta de tales normas, podemos afirmar que la publicidad que hoy se haga sobre la venta de viviendas debe cumplir, por una parte, unos requisitos materiales, en cuanto al fondo de la publicidad, esto es, en cuanto al mensaje publicitario en sí mismo considerado, y, por otra parte, unos requisitos formales, en cuanto que el ley, en sentido amplio, impone la necesidad de que el mensaje publicitario contenga una determinada serie de menciones obligatorias.  

            A) REQUISITOS MATERIALES.

Toda la publicidad que se haga en la venta de viviendas debe observar el llamado principio de conformidad, es decir, debe respetar las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, que es lo mismo que decir que si se describe la vivienda con jardín y piscina, es porque tiene o va a tener jardín y piscina. Y si se publicita la vivienda con tres dormitorios, es porque dispone o va disponer de ellos (art 2 Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas).

En definitiva, la información que contiene la publicidad sobre la vivienda debe ser veraz y que no induzca o pueda inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico (art. 3 RD 515/1989). Aquí conviene destacar que la ley no exige que la publicidad lleve necesariamente a error a sus destinatarios para poder ser declarada antijurídica, sino que basta con que potencialmente pueda producirse ese error (“La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios)”.
 
B) REQUISITOS FORMALES.

Junto a los anteriores requisitos materiales, la publicidad en la venta de viviendas debe contener una determinada serie de menciones obligatorias, imprescindibles:

1.- Se debe indicar en la publicidad en la venta de viviendas si la vivienda está en construcción o ya ha concluido la edificación. Esta exigencia está establecida al final del artículo 2 del RD 515/1989.

2.- Si por parte del anunciante o del promotor de las viviendas se tiene la intención de recibir de los compradores cantidades a cuenta, con anterioridad al inicio de las obras de construcción de la vivienda o durante el período de construcción, es imprescindible (artículo 5 Ley 57/1968) que la publicidad contenga, además, las siguientes menciones:

    • Que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
    • La entidad que asegura o avala (entidad garante) la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más su 6% anual, como se establece el artículo 1 de esa Ley.
    • La entidad bancaria o cajas de ahorro en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. 

En general, es engañosa la publicidad que induce o puede inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico (artículo 4, párrafo 1 de la LGP.

También puede darse el supuesto de publicidad engañosa del segundo párrafo del artículo 4 LGP:
  “Es asimismo engañosa la publicidad que silencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios cuando dicha omisión induzca a error de los destinatarios.”

2.- NORMATIVA PENAL.
Además de lo anterior, si en la publicidad se expresan alegaciones falsas podemos estar en presencia de un delito, puesto que el artículo 282 del vigente Código Penal (Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre), no deja lugar a dudas:
“Serán castigados con la pena de prisión de seis meses a un año o multa de 12 a 24 meses los fabricantes o comerciantes que, en sus ofertas o publicidad de productos o servicios, hagan alegaciones falsas o manifiesten características inciertas sobre los mismos, de modo que puedan causar un perjuicio grave y manifiesto a los consumidores, sin perjuicio de la pena que corresponda aplicar por la comisión de otros delitos.”